Il proprietario immobiliare, residente all’estero, che desidera vendere un alloggio in un condominio francese deve sostenere delle spese (ed anche delle tasse) nei differenti “passaggi” della vendita.
Nella prospettiva della vendita, con il supporto del suo agente immobiliare, il proprietario può effettuare alcuni interventi per rendere l’alloggio più appetibile: piccole riparazioni, pittura ...
In seguito occorre effettuare le diagnostiche tecniche obbligatorie: certificato di superficie, diagnostica elettrica e del gas, di performance energetica, dello stato dei rischi naturali e tecnologici, diagnostica dell'amianto e del piombo.
Questa documentazione deve essere acquisita prima della vendita della proprietà.
Il costo varia da 200 a 500 € a seconda della superficie e della data di costruzione dell’immobile.
Con urgenza, dopo l'inizio della commercializzazione dell’alloggio, occorre ottenere il regolamento di comproprietà e le sue eventuali modifiche e l’atto descrittivo della divisione.
Questi documenti devono essere obbligatoriamente comunicati all'acquirente il giorno del compromesso.
L’amministratore del condominio (syndic) può essere in possesso di alcuni di questi documenti, altrimenti occorre richiederli al notaio, il quale richiederà al venditore circa € 30 per ciascuno documento.
Poi, una volta che si é concordato con l’acquirente il prezzo e le condizioni di vendita, due documenti devono essere rilasciati dal syndic:
Il pré-état che deve essere consegnato all’acquirente al momento della firma del compromesso;
L’état, che viene richiesto direttamente dal notaio per preparare l’atto di vendita.
L’amministratore del condominio (syndic) richiederà tra i 100 e i 400 € circa per ogni documento. E 'il notaio che pagherà direttamente il syndic recuperando l’importo sul prezzo di vendita.
Tra il compromesso e l’atto definitivo di vendita, occorrerà svuotare l'appartamento e questo può generare costi aggiuntivi.
Il giorno del rogito, il notaio calcolerà l'importo della plusvalenza immobiliare con la stessa modalità applicata per la vendita di un immobile da parte di un cittadino residente in Francia.
L'ammontare della plusvalenza, previa deduzione per il periodo di detenzione, è tassato al 34,5%.
Se il prezzo di vendita dell’alloggio é superiore a € 150.000 e si vive al di fuori dell'Unione Europea (ad esempio Islanda e Norvegia), è necessario che intervenga un rappresentante fiscale. Il suo costo è di circa 0,50% del prezzo di vendita.
Gli onorari dell'agenzia immobiliare sono detratti dal prezzo di vendita e pagati direttamente dal notaio.
Avviene frequentemente che, su richiesta degli acquirenti, l’onorario dell’agenzia immobiliare non sia posto a carico del venditore, ma pagato direttamente dall’acquirente, al fine di ridurre le spese notarili (circa l'8% del prezzo complessivo di vendita).
Infine, il proprietario – venditore dovrà pagare nel mese di ottobre la taxe foncière e la taxe d’habitation (se l'alloggio non era affittato al 1 ° gennaio dell'anno di vendita).
Tuttavia, per quanto riguarda la taxe foncière, il notaio chiederà al compratore di rimborsarne una parte (pro quota) al venditore il giorno del contratto.
Beppe Tassone