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Business | giovedì 14 dicembre 2017, 15:27

Acquistare un appartamento affittato per andarci a vivere in seguito: ecco cosa sapere

Per saperne di più: articolo 15 della legge n ° 89-462 6 luglio 1989 relativa al miglioramento dei rapporti di locazione

Acquistare un appartamento già affittato (en location nue) può soddisfare diversi obiettivi:

- Investire in immobili e ottenere una redditività immediata e certa;

- Ottenere un rendimento equo e puntare sulla plusvalenza in caso di vendita;

- Scegliere la propria abitazione principale per un futuro a prezzo scontato.

Nel resto di questo articolo ci occuperemo del caso in cui l'acquirente voglia  recuperare l'appartamento da destinare alla sua residenza principale.

Quali sono i vantaggi di questo tipo di acquisto?

Il principale vantaggio nell’acquistare alloggi in affitto è di ricevere uno sconto sul valore dell'appartamento.

Più l'appartamento è grande, lunga nel tempo la scadenza del contratto di locazione, l'importo della pigione minore rispetto ai valori di mercato e più alto sarà lo sconto al momento dell’acquisto.

Non è raro che vengano applicati sconti anche  dal 10 al 20% del valore di mercato dell’alloggio.

Il secondo vantaggio è che i costi per l’attivazione del prestito bancario (spese per il dossier e la garanzia) e gli interessi pagati per il prestito sono deducibili dai redditi fino al recupero dell’alloggio. Questo può consentire un risparmio di diverse migliaia di euro.

Il terzo vantaggio è la redditività: quali altri investimenti assicurano un guadagno del 4 o 5 per cento lordo all'anno, con basso rischio di insolvenza?

Quali sono gli svantaggi?

Il numero di appartamenti con 2 camere, 3 camere o 4 camere venduti affittati (en location nue) è più ristretto, così che sarà più difficile per l'agente immobiliare soddisfare tutti i criteri di ricerca indicati dall’acquirente.

Il ritorno nel pieno possesso dell’alloggio può costituire una fonte di difficoltà: vi è il rischio che l'inquilino non liberi l'unità immobiliare al termine del contratto di locazione.

Sarà così necessario iniziare un procedimento di espulsione.

Prima di traslocare, sarà, poi, certamente necessario qualche intervento: come minimo la tinteggiatura.

Concretamente, cosa fare per tornare nella piena disponibilità dell’alloggio?

Il proprietario (o l’agente immobiliare che ha il mandato di gestione con uno specifico incarico) possono dare comunicazione all’affittuario dell’intenzione di eleggere l’appartamento a propria residenza principale o per un parente prossimo, sempre come abitazione principale.

Per parente prossimo s’intendono il coniuge, il convivente da oltre un anno, il partner legato da un PACS, se l’unione civile è stata formalizzata almeno da un anno.

Inoltre ascendenti e discendenti propri o del coniuge, del convivente  o del partner PACS.

E’ necessario notificare lo sfratto mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o attraverso ufficiale giudiziario, o con consegna a mano con firma di ricevuta.

La lettera inviata, notificata o consegnata all’inquilino deve rispettare le formalità previste dalla norma, altrimenti lo sfratto non è valido e il contratto di affitto automaticamente rinnovato.

Qual è la data di efficacia dello sfratto?

Vi sono diverse possibilità.

Se la scadenza del contratto avviene almeno 2 anni dopo l'acquisto, la data di efficacia dello sfratto coincide con la fine del contratto di locazione. La notifica dello sfratto per fine locazione deve essere effettuata con almeno 6 mesi di anticipo sulla fine del contratto di locazione.

Se la scadenza del contratto  si verifica a meno di due anni dall’acquisto si possono presentare due diverse ipotesi.

L’acquisto dell’appartamento è avvenuto almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, in questo caso l'avviso dovrà essere consegnato sei mesi prima del termine del contratto di locazione, ma avrà effetto 2 anni dopo la data di acquisto dell’alloggio.

L’acquisto dell’appartamento è avvenuta a  meno di 6 mesi dalla scadenza del contratto di affitto, in questo caso il termine di notifica di almeno 6 mesi prima della scadenza non può essere rispettato. Pertanto lo sfratto andrà notificato con un preavviso di sei mesi dalla scadenza del rinnovo o della proroga. In questo caso occorrerà attendere non meno di tre anni.  

Quali sono le regole per gli inquilini “protetti”?

Il rinnovo del contratto di locazione, anche in caso di sfratto per recupero abitativo principale, per  un inquilino vecchio e con poche risorse è automatico a meno che il padrone di casa gli offra una sistemazione alternativa o il proprietario stesso non sia vecchio o con poche risorse.

Pertanto, il compratore deve verificare bene se gli inquilini sono suscettibili di essere considerati “protetti”.

Comprare una casa già affittata, dunque,  per poi utilizzarla in un secondo tempo è una opzione molto interessante, ma vi sono alcune regole da ben comprendere e soprattutto occorre evitare l'inquilino “protetto”.

Per saperne di più: articolo 15 della legge n ° 89-462 6 luglio 1989 relativa al miglioramento dei rapporti di locazione che modifica la legge n 86-1290 del 23 dicembre 1986.

 

Philippe Alazard

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