I rimedi contro il caro tassi in Italia: dalla simulazione del mutuo alla surroga

Non sembra allentarsi la morsa degli aumenti dei tassi di interesse che sta mettendo in crisi chi ha un finanziamento per la casa a tasso variabile o chi si appresta ad accendere un mutuo per diventare proprietario. L’ennesimo, temuto rialzo ventilato nei giorni scorsi per la fine di settembre sembra confermarsi: i 25 punti base in più dettati dalla BCE rischiano di tradursi in un aumento dello 0,25% dei tassi di interesse, il decimo rialzo nel giro di 14 mesi.

Per un mutuo variabile stipulato a inizio 2022, l’aumento potrebbe essere a fine anno vicino al 75%. Secondo Fabi, Federazione Autonoma Bancari Italiani, chi pagava un anno fa una rata di circa 500 euro al mese, oggi paga 875 euro.

A contrastare i rincari previsti, l’annuncio da parte della Banca d’Italia di una lieve flessione dei tassi a luglio dal 4,65% al 4,58%, dato che trova rispondenza nelle rilevazioni di MutuiOnline.it, il comparatore leader in Italia che consente di calcolare la rata mensile attraverso la simulazione del mutuo: l’Osservatorio Mutui registra un calo del Tan medio dei mutui erogati a tasso fisso dal 3,56% di luglio al 3,50% di agosto.

Nella domanda degli italiani a prevalere è proprio il tasso fisso, scelto attualmente dalla quasi totalità di chi accende un mutuo. La percentuale di chi opta per un tasso variabile continua a calare dopo aver superato di quasi un punto percentuale il tasso fisso (4,93% è il tasso variabile medio di mercato in agosto contro 3,84% del tasso fisso). 

Le ripercussioni sul mercato immobiliare 

La crisi dei mutui in Italia condiziona i numeri del mercato immobiliare. Secondo Fimaa, Federazione italiana mediatori agenti d’affari, dopo due anni record di compravendite il mercato registra un calo nel primo quadrimestre 2023, destinato a crescere fino al 4,5% nel secondo quadrimestre, mentre i prezzi registrano aumenti fino al 5,5%. Stabili invece i prezzi degli affitti, salvo in alcuni casi dove si sono registrati lievi incrementi.

Le previsioni in Italia per il 2024

Gli aumenti dei tassi dovrebbero toccare il livello massimo a dicembre, per poi prendere un corso differente nel nuovo anno. Il mercato dei futures sugli Euribor (che ne prevedono l’andamento) lascia infatti intravedere un’inversione di tendenza che dovrebbe iniziare con il 2024 e molto lentamente far rientrare i tassi su valori più accettabili.

E se finora un’accelerata al mercato dei mutui era stata data dagli under 36 che hanno potuto approfittare del Fondo di garanzia prima casa potenziato all’80%, la scadenza dell’agevolazione prevista per il 30 settembre prossimo rischia di sbilanciare nuovamente il mercato verso le surroghe.

I consigli per orientarsi nel periodo più caldo dei mutui

Come comportarsi in un momento che potremmo definire come il più difficile per chi deve affrontare la rata di un tasso variabile o la sottoscrizione di un nuovo mutuo?

Se si ha già un mutuo a tasso variabile e non si riesce a sostenerne la rata, oltre alle soluzioni estreme della sospensione delle rate offerte da molti istituti di credito, sarà utile tentare una rinegoziazione dei termini del contratto.

Se la banca si rifiutasse di concederla, allora si potrà ricorrere alla surroga: la banca è obbligata ad accettarla ed è diritto del mutuatario richiederla per più volte nel corso della durata del finanziamento, senza per questo sostenere alcun costo, che sarà comunque sempre a carico della banca entrante.

La scelta migliore, in questo momento, non è necessariamente bloccare un tasso fisso in un momento in cui i valori sono molto alti: si potrà anche negoziare uno spread più basso e garantirsi un tasso variabile a condizioni migliori, beneficiando in futuro dei ribassi fisiologici del mercato.