Quando si compra o si vende un immobile, la promessa di vendita svolge un ruolo fondamentale nel regolamentare la transazione.
Esistono due tipologie principali: la promessa unilaterale di vendita e il compromesso di vendita.
Entrambe presentano caratteristiche e implicazioni differenti, per cui è essenziale valutarle con attenzione prima di procedere.
Promessa unilaterale o compromesso di vendita: le differenze
La promessa unilaterale di vendita concede all'acquirente un'opzione di acquisto, vincolando esclusivamente il venditore. Quest'ultimo si impegna a non cedere l'immobile ad altri per un periodo definito (di solito due o tre mesi).
L'acquirente, invece, non ha l'obbligo di comprare, ma deve versare un’indennità di immobilizzazione pari al 5-10% del prezzo dell’immobile.
Se rinuncia all’acquisto oltre il termine di recesso di dieci giorni e senza condizioni sospensive valide, il venditore può trattenere questa somma.
Diversamente, il compromesso di vendita vincola entrambe le parti: sia l’acquirente che il venditore si impegnano formalmente alla transazione.
In caso di recesso senza una giusta causa, possono essere richiesti danni e interessi. Per questo motivo, è fondamentale riflettere attentamente prima di firmare.
Clausole essenziali per una transazione sicura
Indipendentemente dal tipo di promessa di vendita scelto, è importante redigere con attenzione alcune clausole per evitare spiacevoli sorprese. Tra le più rilevanti ci sono:
- Condizioni sospensive: l'acquirente può subordinare l'acquisto all’ottenimento di un mutuo con determinate condizioni (importo, tasso di interesse massimo). Se il prestito non viene concesso o non risponde ai criteri stabiliti, la vendita può essere annullata senza penalità.
- Indennità di immobilizzazione o deposito cauzionale: deve essere adeguatamente bilanciata. Se troppo bassa, non garantisce l’impegno dell’acquirente; se eccessiva, può scoraggiarlo. Di norma, si attesta tra il 5 e il 10% del prezzo dell’immobile.
- Clausola penale: stabilisce gli importi da versare in caso di inadempienza.
- Scadenza per la firma dell’atto notarile: specificare una data limite evita che la transazione si prolunghi indefinitamente.
Come prevenire i contenziosi
I problemi legati alle promesse di vendita sono più frequenti di quanto si possa immaginare. Difficoltà nell’ottenere il mutuo, ripensamenti da parte del venditore o ritardi nella firma possono generare controversie. Per ridurre i rischi, è utile:
- Verificare la solvibilità dell’acquirente prima della firma, richiedendo un’attestazione di finanziamento o un accordo preliminare con la banca.
- Prevedere clausole risolutive chiare, per regolamentare l'annullamento della vendita in caso di mancato ottenimento del mutuo o scoperta di un vizio occulto grave.
Se l’intero processo appare complesso, la soluzione migliore è affidarsi a un notaio, che garantirà una transazione sicura e senza intoppi.