Dalla vendita alla locazione, chi paga, quali servizi sono compresi e cosa fare quando l’agenzia non rispetta gli impegni. Una guida pratica per evitare sorprese
Quando si compra, si vende o si affitta un immobile in Francia, le spese dell’agenzia rappresentano una delle voci che più spesso generano dubbi.
Chi deve pagarle? Sono trattabili? Cosa comprendono realmente? E soprattutto, cosa può fare il cliente se l’intermediario non mantiene quanto promesso?
La risposta cambia a seconda del tipo di operazione. E conoscere le regole prima di firmare un mandato o un contratto può evitare costi inattesi e contestazioni successive.
La commissione non è necessariamente intoccabile
Contrariamente a quanto molti pensano, gli onorari dell’agenzia immobiliare possono essere negoziati. Non esiste infatti una tariffa unica valida per tutte le operazioni e le agenzie dispongono generalmente di un certo margine di trattativa.
La possibilità di ottenere uno sconto può essere maggiore quando il proprietario concede un mandato esclusivo, affidando la vendita a una sola agenzia. L’esclusiva può infatti rappresentare una contropartita per una riduzione della commissione.
Anche per gli immobili di fascia alta la trattativa è spesso possibile, considerato che una percentuale applicata a un prezzo elevato può tradursi in una commissione consistente. Un altro elemento da non sottovalutare è l’andamento del mercato: quando un immobile rimane a lungo invenduto, l’agenzia potrebbe essere più disponibile a rivedere le proprie condizioni.
Infine, confrontare più professionisti può diventare un efficace strumento di negoziazione. Prima di firmare, è quindi opportuno chiedere preventivi a diverse agenzie e, soprattutto, far inserire per iscritto nel mandato qualsiasi riduzione concordata.
Che cosa si paga realmente?
La commissione non remunera soltanto la pubblicazione dell’annuncio. Il lavoro dell’agente può comprendere la valutazione dell’immobile e l’analisi dei prezzi praticati nella zona, la realizzazione e diffusione della pubblicità, l'organizzazione delle visite e la gestione dei potenziali acquirenti.
A questo si aggiungono la trattativa tra le parti, l’assistenza nella predisposizione del compromesso, il coordinamento dei documenti e dei necessari accertamenti e i rapporti con il notaio fino alla conclusione della compravendita.
Prima di firmare il mandato è quindi consigliabile chiedere quali prestazioni siano effettivamente comprese nella commissione e quali, invece, possano comportare costi aggiuntivi.
Le commissioni possono essere portate in detrazione?
Qui la situazione diventa più articolata e dipende dalla natura dell’operazione.
Per la vendita della residenza principale, normalmente il problema della tassazione della plusvalenza non si pone perché la cessione dell’abitazione principale è generalmente esente. Diverso è il caso della vendita di un altro immobile: le spese sostenute per l’intermediazione possono, a determinate condizioni, incidere sul calcolo della plusvalenza imponibile.
Anche per chi acquista un immobile destinato alla locazione il trattamento fiscale può essere differente e deve essere valutato in funzione del regime fiscale adottato e della natura dell'investimento.
Per il semplice inquilino, invece, le spese di agenzia sostenute per la locazione non costituiscono normalmente una spesa detraibile dall'imposta sul reddito.
E se l’agenzia non fa il proprio lavoro?
Firmare un mandato non significa rinunciare ai propri diritti. Se l'agenzia non rispetta gli impegni assunti, il proprietario può innanzitutto chiedere un resoconto delle attività svolte: pubblicità effettuata, contatti ricevuti, visite organizzate e andamento delle trattative.
Se emergono inadempimenti, può essere possibile chiedere la cessazione del mandato o adottare altre iniziative previste dal contratto. La possibilità di interrompere il rapporto dipende però dalle clausole sottoscritte e dalla tipologia di mandato.
Nel caso in cui siano state versate somme in anticipo per servizi non effettuati, può inoltre essere richiesto il rimborso, qualora ne ricorrano i presupposti.
In caso di controversia, prima di arrivare in tribunale è possibile ricorrere alla mediazione dei consumatori, secondo le procedure applicabili al professionista.
E quando si affitta casa, chi paga?
La disciplina delle locazioni è diversa da quella delle compravendite. In Francia, dopo la legge ALUR del 2014, alcune spese di agenzia possono essere poste a carico del proprietario e altre possono essere condivise con l'inquilino.
Il proprietario sostiene generalmente i costi legati alla ricerca del conduttore, alla pubblicità dell'immobile e alla selezione delle candidature. Al locatario possono invece essere addebitati soltanto determinati servizi, tra cui la visita dell'abitazione, la costituzione e verifica del dossier e la redazione dell'état des lieux, cioè il verbale sullo stato dell'immobile.
Anche per queste voci esistono limiti massimi stabiliti dalla normativa, calcolati in particolare sulla superficie abitabile e sulla zona geografica. Per l'état des lieux è previsto inoltre un tetto specifico per metro quadrato.
La regola d’oro prima di firmare
La commissione dell'agenzia non dovrebbe mai essere considerata una voce automatica e immutabile. Confrontare più professionisti, negoziare le condizioni e leggere attentamente il mandato prima della firma sono i tre passaggi fondamentali per capire quanto costerà realmente l'operazione.
E soprattutto, ogni accordo sulla commissione, sui servizi compresi e sulle eventuali riduzioni deve essere messo nero su bianco. È proprio il contratto, infatti, a diventare il punto di riferimento nel caso in cui, dopo la firma, qualcosa non vada come previsto.