Un immobile può essere messo in affitto solo se rispetta una serie di requisiti minimi, i cosiddetti criteri di decenza, introdotti per garantire al locatario condizioni abitative dignitose e sicure.
Si tratta di norme spesso sottovalutate, ma che possono avere importanti conseguenze legali per il proprietario: il mancato rispetto può infatti portare alla richiesta di lavori urgenti, alla riduzione del canone e perfino al risarcimento danni deciso da un giudice.
Ecco, in sintesi, tutto ciò che la legge prevede.
Superficie minima: quando un alloggio è “abitabile”
Il decreto n. 2002-120 del 30 gennaio 2002 stabilisce che un’abitazione può essere affittata solo se dispone di almeno una stanza principale di 9 m² con altezza minima di 2,20 metri, oppure di un volume abitabile pari ad almeno 20 m³.
La superficie abitabile esclude muri, scale, tramezzi, vani tecnici e tutte le zone con altezza inferiore a 1,80 metri.
Per le coabitazioni valgono regole specifiche:
- con un unico contratto, sono necessari 16 m² per due inquilini, più 9 m² per ogni persona aggiuntiva;
- con contratti separati, ogni coinquilino deve disporre di una stanza di almeno 9 m².
Dotazioni obbligatorie: gli equipaggiamenti minimi
Un alloggio è considerato “decente” solo se provvisto di attrezzature essenziali e funzionanti. In particolare deve includere:
- Impianto di riscaldamento adeguato e sicuro.
- Acqua potabile con pressione sufficiente.
- Impianto di scarico che impedisca la risalita di odori e reflui.
- Cucina o angolo cottura predisposto per piano cottura ed acqua calda e fredda.
- Servizi igienici interni, separati dalla cucina; nelle abitazioni monostanza i WC possono essere esterni, ma nello stesso edificio.
- Doccia o vasca con acqua calda e fredda.
- Impianto elettrico conforme, capace di illuminare adeguatamente l’abitazione e far funzionare gli elettrodomestici essenziali.
Sicurezza strutturale e salute: cosa deve garantire il proprietario
Oltre agli impianti, l’immobile deve essere solido e salubre. Ciò significa:
- muri, tetto, fondazioni e serramenti in buono stato;
- assenza di infiltrazioni d’acqua;
- protezione adeguata contro spifferi e dispersioni;
- ventilazione efficace e funzionante;
- assenza di rischi nelle scale, nei balconi o nei parapetti;
- materiali e rivestimenti privi di sostanze nocive;
- impianti di riscaldamento, elettricità e gas conformi alle norme.
Inoltre, un locale senza luce naturale e senza aperture verso l’esterno non può essere destinato ad abitazione: niente affitti di cantine e seminterrati.
Assenza di infestazioni: un obbligo spesso ignorato
La legge è chiara: un immobile infestato da ratti, scarafaggi, blatte o cimici da letto non può essere affittato. Il proprietario è tenuto a intervenire tempestivamente e a garantire condizioni igieniche adeguate.
Efficienza energetica: i nuovi limiti per affittare
Dal 1° gennaio 2023 è entrato in vigore un importante requisito aggiuntivo: il proprietario deve garantire un’abitazione energeticamente decorosa, ossia con consumo inferiore a 450 kWh/m²/anno (classe energetica G).
Ma questo è solo l’inizio: nei prossimi anni i requisiti si faranno più stringenti.
Scadenze previste:
- Dal 2025: affittabile solo se in classe A–F
- Dal 2028: solo A–E
- Dal 2034: solo A–D
Le stesse regole saranno estese anche ai territori d’oltremare, con un’applicazione progressiva entro il 2031.
Conclusione
Conoscere i criteri di decenza è fondamentale sia per chi affitta sia per chi cerca casa. Le norme tutelano gli inquilini, ma rappresentano anche una guida per i proprietari che desiderano valorizzare il proprio immobile ed evitare controversie.
Un alloggio che rispetta la legge, infatti, è più sicuro, più confortevole e più competitivo sul mercato.
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