Quando si compra o si vende un immobile, il primo passo formale non è la firma dal notaio, bensì un accordo preliminare che regola la transazione: promessa unilaterale di vendita o compromesso di vendita.
Due strumenti simili solo all’apparenza, ma molto diversi negli effetti pratici, soprattutto se qualcosa non va per il verso giusto.
Promessa di vendita: libertà per l’acquirente, impegno per il venditore
Nella promessa unilaterale, il venditore si impegna a non proporre l’immobile ad altri per un periodo definito (di norma 2-3 mesi), lasciando all’acquirente un’opzione d’acquisto senza obbligo di concludere.
Spesso l’acquirente versa una indennità di immobilizzazione tra il 5% e il 10% del prezzo.
Se decide di tirarsi indietro oltre i termini di legge o senza una valida condizione sospensiva, quella somma resta al venditore.
- Pro: più flessibilità per chi compra
- Contro: maggiore incertezza per chi vende
Compromesso di vendita: un “quasi matrimonio” immobiliare
Il compromesso è un impegno bilaterale: entrambe le parti sono obbligate a portare a termine la compravendita.
L’acquirente mantiene comunque un diritto di recesso di 10 giorni senza penali. Oltre questo termine può rinunciare solo se una condizione sospensiva non si realizza, per esempio il mancato ottenimento del mutuo.
Il venditore, invece, non può tirarsi indietro: in caso contrario, rischia una causa e il pagamento di danni o addirittura l’esecuzione forzata della vendita.
- Pro: maggiore sicurezza per entrambi
- Contro: vincoli più stringenti e penali più probabili
Le clausole da non sottovalutare
Che si scelga la promessa o il compromesso, alcuni elementi vanno curati con attenzione:
- Condizioni sospensive
- Fondamentali per tutelare l’acquirente in caso di mutuo negato o condizioni sfavorevoli.
Indennità o caparra
Non esiste un importo obbligatorio, ma una misura fra 5% e 10% è la più equilibrata per responsabilizzare entrambe le parti.
Termine per l’atto definitivo
Deve essere indicato chiaramente per evitare ritardi infiniti.
Come evitare brutte sorprese
Litigi e ripensamenti sono più frequenti di quanto si pensi. Per non rallentare o perdere una buona opportunità:
Verificare la solvibilità dell’acquirente (ad esempio con una pre-delibera del mutuo)
Inserire clausole risolutive precise
Affidare la redazione del documento a un notaio o a un professionista esperto
In sintesi
Promessa unilaterale
- Chi si impegna: solo il venditore
- Rischi per l’acquirente: perde l’indennità se rinuncia
- Rischi per il venditore: alto rischio di rinuncia acquirente
Compromesso
- Chi si impegna: entrambe le parti
- Rischi per l’acquirente: penali o azione legale se rinuncia
- Rischi per il venditore: nessun diritto di recesso
Consiglio finale
Se cercate sicurezza e tempi certi, il compromesso è la strada più solida.
Se invece volete prendere tempo senza vincoli troppo stretti, la promessa unilaterale può essere la scelta più adatta, ma solo con le giuste tutele.
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