Buone notizie per chi vuole investire nel mattone. Con la promulgazione della legge di Bilancio 2026, nell’ambito del piano “relance logement”, debutta un nuovo regime fiscale pensato per incentivare l’offerta di case in affitto e sostenere i proprietari che scelgono la locazione a lungo termine.
Il meccanismo consente, dopo l’acquisto di un immobile destinato alla locazione non ammobiliata, di dedurre ogni anno dai redditi da locazione una quota del prezzo di acquisto dell’immobile, oltre a tutte le spese connesse. Ecco come funziona e quali sono le condizioni da rispettare.
A chi è rivolto il nuovo incentivo
Il beneficio è accessibile a tutti, senza limiti di reddito, ma solo a fronte di specifici requisiti.
L’agevolazione spetta a chi acquista un appartamento da destinare alla locazione non arredata, purché l’immobile:
- Sia situato in un edificio collettivo (condominio);
- Sia nuovo oppure, se usato, preveda lavori di miglioramento – in particolare energetico – pari ad almeno il 30% del prezzo di acquisto;
- Venga affittato come abitazione principale per almeno 9 anni;
- Non sia locato a familiari stretti.
È inoltre obbligatorio rispettare un tetto massimo di canone, stabilito in base alla tipologia dell’alloggio (intermedio, sociale o molto sociale).
La messa in locazione deve avvenire entro 12 mesi dalla fine dei lavori o, se successiva, dalla data di acquisto.
Il regime si applica agli immobili acquistati tra il 21 febbraio 2026 e il 31 dicembre 2028. In caso di nuova costruzione, fa fede la data del permesso edilizio.
Come funziona la deduzione
La misura, inserita nella legge di Bilancio 2026, consente di portare in deduzione dai redditi fondiari:
- Una parte del prezzo di acquisto dell’immobile;
- Il 100% delle spese legate alla locazione (lavori, interessi sul mutuo, imposta patrimoniale, ecc.).
In concreto
È possibile dedurre fino a 12.000 euro l’anno dai redditi da locazione (massimale pieno se almeno il 50% dei redditi riguarda immobili “molto sociali”);
Se le spese superano i canoni incassati, il deficit può essere portato in deduzione dagli altri redditi (stipendio, pensione, ecc.) fino a 10.700 euro annui.
Un esempio pratico
Chi acquista un appartamento da 180.000 euro, con 30.000 euro di capitale proprio e 150.000 euro di mutuo, dopo 10 anni potrebbe:
Azzerare l’imposta sui redditi da locazione;
Beneficiare di circa 16.000 euro complessivi di deduzioni sull’imposta sul reddito.
Attenzione agli obblighi
L’opzione va esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di acquisto o di ultimazione dell’immobile, allegando l’impegno alla locazione. La scelta è irrevocabile per l’immobile interessato.
In caso di violazione delle condizioni, ad esempio superamento del tetto di affitto o vendita anticipata, il vantaggio fiscale viene revocato e le somme dedotte vengono riassorbite nei redditi imponibili.
Per chi sta valutando un investimento immobiliare a reddito, il nuovo strumento può rappresentare un’opportunità interessante, soprattutto in un’ottica di lungo periodo e con una pianificazione fiscale accurata.
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