Quarantatré candidature per lo stesso appartamento. È il numero che fotografa meglio di qualsiasi altra statistica la nuova emergenza abitativa di Nizza. Nel primo semestre del 2026 la città della Costa Azzurra ha superato Parigi per numero medio di candidati a ogni annuncio, conquistando il livello più alto tra le grandi città analizzate dal barometro sulla tensione locativa pubblicato da Manda l’8 settembre.
Il confronto è particolarmente significativo: 43 candidature a Nizza contro 41 a Parigi. In entrambi i casi il punteggio di tensione attribuito da Manda è di 8 punti su 10. Ma mentre nella capitale la domanda è cresciuta del 5% rispetto al primo semestre del 2025, a Nizza l’incremento è stato del 10%. E un annuncio rimane online per una mediana di appena 17 giorni, contro i 22 giorni della media nazionale.
La distanza dal resto del Paese è ancora più evidente. In Francia una proposta di affitto riceve mediamente 13 candidature.
A Nizza sono quindi più di tre volte tante. Marsiglia, che occupa il terzo posto tra le grandi città considerate, si ferma a 18 candidature per annuncio, con una diminuzione del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Montpellier arriva a 13, Tolosa a 10. Cinque delle dieci città più tese del Paese si trovano comunque nel Sud, confermando una redistribuzione della domanda abitativa verso le metropoli meridionali.
Il dato di Nizza non arriva dal nulla. Nel primo semestre del 2025 la città registrava già 26 candidature per annuncio, con una crescita del 93% in un anno. Nel secondo semestre era salita a 28. Dodici mesi dopo il numero è arrivato a 43. La progressione mostra quindi una pressione che, invece di riassorbirsi, continua a crescere.
Dietro i numeri c’è una trasformazione della domanda. Nizza continua ad attrarre lavoratori, giovani attivi, studenti e persone che scelgono il Sud per combinare qualità della vita, clima e vicinanza a poli occupazionali come Monaco e Sophia Antipolis. Ma l'offerta destinata alla residenza permanente non sembra crescere allo stesso ritmo.
È qui che il mercato incontra il problema delle abitazioni utilizzate diversamente dalla locazione tradizionale. Uno studio pubblicato da SeLoger e ripreso da TF1 ha rilevato che tra il 2021 e il 2026 lo stock di alloggi disponibili per la locazione a Nizza è diminuito del 69%. Tra le cause indicate figurano la crescita delle locazioni stagionali, delle seconde case e degli alloggi occupati solo parzialmente dai proprietari.
La pressione turistica rappresenta dunque uno dei nodi della questione, soprattutto in una città nella quale la domanda di soggiorni brevi si sovrappone a quella dei residenti.
La Ville de Nice ha infatti rafforzato nel 2026 il sistema di controllo e regolamentazione degli alloggi turistici, con l'obiettivo dichiarato di preservare una quota del patrimonio abitativo destinata alla residenza. Il rapporto tra turismo e disponibilità di abitazioni resta tuttavia un tema complesso, nel quale incidono contemporaneamente domanda turistica, investimenti immobiliari, seconde case e scarsità di nuove abitazioni.
Per chi cerca casa, il risultato è una selezione sempre più competitiva. Quarantatré candidature per un unico alloggio significano che la semplice disponibilità economica può non essere sufficiente: la concorrenza aumenta e, soprattutto per studenti, giovani lavoratori e nuclei senza garanzie patrimoniali solide, la possibilità di arrivare in fondo alla selezione si restringe.
C'è poi un paradosso. Il mercato nazionale, secondo Manda, appare relativamente stabile: 13 candidature per annuncio e 22 giorni di permanenza mediana degli annunci.
La crisi non è quindi uniforme. È soprattutto una questione territoriale. Alcune grandi città del Sud stanno diventando poli di attrazione sempre più forti proprio mentre il mercato locativo nazionale rallenta o si stabilizza.
E la Costa Azzurra è al centro di questa trasformazione. Il barometro Manda non fornisce, in questa edizione, un dato comparabile specifico per Cannes o Antibes, quindi non è possibile estendere automaticamente il numero di 43 candidature all'intera fascia costiera.
Ma la pressione sul mercato abitativo dell'area resta evidente anche al di fuori di Nizza, dove la scarsità dell'offerta residenziale si confronta con turismo, seconde case e domanda internazionale.
Il dato più importante resta così quello di Nizza. Nel 2025 la città era già entrata stabilmente tra i mercati locativi più competitivi della Francia. Nel 2026 il sorpasso numerico di Parigi certifica una nuova fase: non è più soltanto il prezzo della casa a rappresentare un problema, ma la possibilità stessa di riuscire ad accedere a un'abitazione in affitto.
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