Il mercato italiano del commercial real estate si conferma tra i più dinamici d'Europa. Nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti hanno toccato quasi 10 miliardi di euro (9.979 milioni), il 6% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Il solo terzo trimestre ha segnato 2,8 miliardi, in crescita del 21% su base annua. Sono i dati diffusi da CBRE l'8 ottobre scorso.
I numeri del trimestre
La geografia degli investimenti premia i territori. I mercati regionali hanno assorbito il 74% dei volumi del trimestre (circa 2,1 miliardi) e il 57% da inizio anno. Milano pesa per il 19% nel trimestre e per il 34% nei nove mesi, Roma per il 7% e il 9%.
Per asset class, l’Hotels è la prima nel trimestre con 815 milioni (+114%), spinto da due grandi operazioni resort a Como e Olbia. L’Industrial & Logistics segue con 757 milioni (+94%) e arriva a circa 1,9 miliardi nei nove mesi (+60%), secondo miglior risultato di sempre dopo il 2022. L’Office raggiunge i 343 milioni nel trimestre (+65%), con 964 milioni da inizio anno. Il Living, invece, si ferma a 70 milioni nel trimestre e a 334 milioni nei nove mesi (-48%). Le Alternative toccano 99 milioni nel trimestre. Sui terreni per data center gli investimenti sono 621 milioni da inizio anno (+192%).
Anche sul fronte degli affitti il mercato corre. Nella logistica i primi nove mesi del 2026 sono tra i migliori di sempre: circa 2,3 milioni di metri quadrati affittati (+52%), con canoni prime a 73 euro al metro quadro annuo a Milano e Roma. Negli uffici, Milano segna un nuovo massimo: nel distretto centrale degli affari il canone prime arriva a 850 euro. A Roma gli spazi affittati crescono del 28% da inizio anno, la quota di uffici sfitti è ai minimi storici (6,3%) e il canone prime resta stabile a 610 euro.
Il retail: volumi in assestamento dopo il record, ma pipeline solida
Il retail ha registrato 470 milioni di euro nel terzo trimestre e circa 2,6 miliardi (2.645 milioni) nei nove mesi. È la prima asset class da inizio anno per volumi, ma i dati segnano una flessione rispetto a un 2025 record: -17% nei nove mesi e -53% nel trimestre. CBRE parla di un comparto in un “eccezionale momento”, con l’out-of-town più attivo, capitale internazionale molto presente e un numero crescente di newcomer interessati ai retail park. Numerose operazioni e consistenti portafogli sono attesi in chiusura entro fine anno.
Sul fronte locativo i canoni di high street e centri commerciali sono sostanzialmente stabili, con retailer che espandono in modo selettivo. Fa eccezione il lusso a Milano e Roma, dove la domanda supera l’offerta, la vacancy è vicina allo zero e i canoni prime sono ai massimi: 18.500 €/mq/anno a Milano e 14.000 a Roma. Nel segmento premium i valori restano stabili, a 6.100 €/mq/anno a Milano e 6.000 a Roma. Nelle vie prime, inoltre, le attese di prezzo tra venditori e acquirenti restano distanti.
Dai numeri del trimestre emerge un mercato in movimento, e il retail è tra i comparti che più meritano una lettura attenta: i volumi si assestano dopo un 2025 record, ma la pipeline resta solida e il capitale internazionale continua a guardare con interesse a retail park, centri dominanti e vie prime.
Per capire quali sono i segnali da seguire abbiamo chiesto a Domenico Amicuzi responsabile sviluppo immobiliare, un commento sull'andamento del mercato immobiliare commerciale, con lo sguardo di chi ogni giorno valuta location e investimenti.
I volumi retail del terzo trimestre sono inferiori a quelli dello scorso anno, ma il mercato viene descritto come solido. Come si legge questo apparente contrasto?
«Va letto distinguendo i volumi dai fondamentali. Il confronto è con un 2025 record, che ha fissato l’asticella molto in alto. Con circa 2,6 miliardi nei nove mesi il retail resta la prima asset class per volumi da inizio anno. Contano poi la pipeline, con operazioni e portafogli attesi in chiusura entro fine anno, e la presenza stabile del capitale internazionale. Più che un raffreddamento, vedo una fase di selezione.»
L’out-of-town è il segmento più attivo. Perché?
«Retail park e centri dominanti offrono flussi di cassa resilienti, canoni sostenibili per gli operatori e tipologie di prodotto che rispondono bene alla domanda di prossimità e comodità. Non è un caso che CBRE segnali l’arrivo di nuovi investitori proprio sui retail park. Per chi fa asset management, la qualità del tenant mix e la sostenibilità del rapporto canone/fatturato fanno la differenza.»
Sul fronte high street, cosa distingue il lusso dal resto del mercato?
«Il lusso vive una situazione particolare: nelle vie prime di Milano e Roma la domanda supera l’offerta, la vacancy è prossima allo zero e i canoni sono ai massimi, 18.500 €/mq/anno a Milano e 14.000 a Roma. Il premium, con 6.100 e 6.000 €/mq/anno, è stabile. Il divario tra aspettative di prezzo di venditori e acquirenti spiega perché le transazioni siano meno frequenti: quando gli immobili sono così scarsi, chi vende non ha fretta.»
I mercati regionali pesano per il 74% degli investimenti del trimestre. Che cosa significa per il retail?
«Significa che il capitale guarda sempre più oltre le due grandi piazze. I dati citano proprio i centri commerciali dominanti nel Sud Italia tra i target dei flussi di capitale regionali. Per chi si occupa di espansione, è un segnale importante: i territori con bacini di utenza ampi e poca offerta di qualità possono offrire opportunità interessanti, a patto di valutare con rigore accessibilità, concorrenza e solidità degli operatori.»
Quali sono le attenzioni per chi deve valutare un investimento retail oggi?
«Tre elementi: qualità della location, solidità del conduttore e sostenibilità del canone. A questo si aggiunge l’efficienza dell’immobile, perché gli operatori chiedono spazi in linea con i nuovi requisiti operativi e di sostenibilità. Guardo ai prossimi mesi con prudenza, ma con fiducia: le condizioni di credito restano competitive e il mercato ha fondamentali solidi.»
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