Comprare un garage invece di un appartamento. Sembra un investimento di serie B, ma nel mercato immobiliare può trasformarsi in un'operazione sorprendentemente redditizia.
Il motivo è semplice: il prezzo d'ingresso è generalmente molto più basso rispetto a quello di un'abitazione, mentre la domanda di posti auto resta elevata soprattutto nei centri urbani dove gli spazi per parcheggiare diminuiscono.
In alcune delle grandi città francesi, secondo le stime riportate dalla FNAIM, la redditività lorda di un garage può arrivare intorno al 9, fino al 10 per cento, mentre per un piccolo appartamento si aggira mediamente intorno al 4 per cento. Naturalmente non è una regola valida ovunque: posizione, prezzo di acquisto e canone di locazione fanno la differenza.
Quanto costa e quanto può rendere
Il primo vantaggio è il capitale necessario. Un garage o un box richiede generalmente un esborso molto più contenuto rispetto a un'abitazione. La FNAIM indica, per esempio, prezzi medi di acquisto che in alcune città francesi si collocano intorno ai 20-24 mila euro per un garage o box di almeno 20 metri quadrati.
Il calcolo della redditività lorda è semplice: canone mensile moltiplicato per 12, diviso il costo complessivo dell'acquisto, quindi prezzo del garage più spese notarili ed eventuali commissioni di agenzia, moltiplicato per 100.
Ma attenzione: il rendimento lordo non coincide con quello netto. Prima di considerare l'investimento davvero conveniente bisogna sottrarre imposte, eventuali spese condominiali, assicurazione, manutenzione e periodi di mancata locazione.
La vera partita si gioca sulla posizione
Un garage non vale soltanto per quello che contiene. Vale soprattutto per dove si trova. Un box nel centro di una grande città, vicino a uffici, negozi, abitazioni prive di parcheggio o stazioni del trasporto pubblico può essere molto più interessante di un posto auto acquistato a poche migliaia di euro in una zona dove parcheggiare è facile.
La scarsità è infatti il principale alleato del proprietario. Dove i posti auto gratuiti diminuiscono e le strisce blu diventano più costose, la domanda di garage cresce.
Meglio, quando possibile, un box chiuso rispetto a un semplice posto auto scoperto. Sono inoltre preferibili strutture facilmente accessibili, vicine agli ingressi e senza percorsi complicati all'interno dell'autorimessa. Anche le dimensioni contano: un posto troppo stretto rischia di escludere una parte crescente degli automobilisti, soprattutto chi possiede SUV e auto di grandi dimensioni.
Prima di firmare, conviene inoltre verificare la presenza di parcheggi gratuiti nelle vicinanze. Un garage circondato da posti auto liberi difficilmente potrà spuntare un canone elevato.
Poche spese, poca manutenzione
Rispetto a un appartamento, la gestione è generalmente molto più semplice. Non ci sono impianti domestici complessi, cucine o bagni da mantenere e, salvo problemi strutturali, gli interventi di manutenzione sono limitati.
Le spese possono riguardare l'elettricità, la sostituzione della serratura, l'assicurazione e, nel caso di un garage inserito in un condominio, le spese comuni. Anche il rischio di morosità e di controversie può essere più contenuto rispetto alla locazione di un'abitazione, pur non essendo naturalmente inesistente.
Attenzione alle tasse
Il rendimento deve essere valutato anche alla luce della fiscalità. In Francia, i canoni percepiti da un privato per la locazione di un garage rientrano generalmente nei redditi fondiari e sono soggetti all'imposta sul reddito secondo il regime fiscale applicabile.
Il proprietario deve inoltre tenere conto della taxe foncière, l'imposta locale sugli immobili, che riguarda anche i garage e i posti auto.
Un investimento flessibile
C'è infine un altro elemento che rende il garage interessante: la gestione relativamente flessibile. Quando viene affittato separatamente da un'abitazione, le condizioni della locazione possono essere definite con maggiore libertà rispetto a un contratto abitativo.
Anche se in determinati casi è ammesso un accordo verbale, un contratto scritto è comunque la scelta più prudente. Deve indicare almeno canone, modalità e data di pagamento, durata, eventuale revisione del prezzo e condizioni di cessazione.
Il garage, dunque, non è una scorciatoia per diventare proprietari di un immobile a reddito. È un investimento piccolo, ma da scegliere con grande attenzione. Il prezzo d'acquisto conta, ma la domanda della zona conta ancora di più. Ed è proprio lì che si decide se quei pochi metri quadrati diventeranno una rendita interessante oppure un capitale immobilizzato.